【实务聚焦】租赁合同被认定无效后占有使用费标准如何确定

原创曾德彩、陶柏安 OTfamily

2025年02月28日 03:20

在过去四年的漫长疫情对第三产业的冲击之下，大部分商铺的经营都如进入了寒冬般艰难。在这样的环境下，许多商铺店面的出租人出于现实原因及经营考虑，在与承租人订立或续订租赁合同时往往忽视采取合法有效的形式签订合同。这就导致在后续合同履行过程中，双方履约的租赁合同很有可能被认定为无效，则意味着出租人与承租人之间关于租金的约定也归于无效。本文探讨的正是在上述情况下，应当如何确认承租人租赁商铺的占有使用费标准。

一、基本案情

不久之前，本团队接到一位客户的案件委托，客户表示其近年来对外出租了名下的一个商铺。然而，由于疫情等种种原因，双方在签订租赁合同时，仅约定了一个可浮动的租金计算方式，并未达成一个明确的固定金额的租金标准。

在租赁合同开始履行后，承租人多次拖欠水电费用，严重违反合同约定。承租人为逃避应付水电费用，遂主张案涉合同无效，拒绝承担合同义务。带着这样的需求，客户找到了我们团队，并向我们提出“若案涉租赁合同被认定无效，能否追讨租赁期间内应付未付的占有使用费”。

二、律师工作成果

了解到客户的上述需求后，本团队律师敏锐地捕捉到了这其中主要涉及到的问题：“若租赁合同无效，租赁期间的占有使用费计算标准应当如何确定。”在完成了当事人法律关系及关键问题的梳理后，团队成员们立即就这个问题开展了法律及相关案例检索，并针对类似案例中原被告双方的主张、提供的证据材料、法官做出的判决与裁判观点一一进行整理和讨论，以下是整理结果：

（一）相关案例认定

根据相关法院判决，对于未支付租金的租赁期间，法院一般会依法判决参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费。但在本案中，由于当事人之间约定租金并非一个明确固定的租金金额，故没有法院可直接参照执行的场地占用费的标准。因此，本团队律师在研究这一问题时，将侧重点放在了当合同约定租金标准不明、或租金标准过低时，法院是否可以参照其他标准确认免租期内的占有使用费。对此，经梳理过往法院作出的判决，法院通常有以下几种处理观点：

1、以评估结果作为占有使用费的计算标准

在部分案例中，法官提出若案涉租赁合同约定的租金价格与合同订立时的市场租赁价格不相符，则有违公平合理原则。这种情况下，法官认可具有资质的价格评估公司对涉案物业的评估结果，并将该评估结果认定为占有使用费的计算标准。

如广东**实业集团有限公司、钟**等租赁合同纠纷一案【案号(2022)粤01民终557号】，根据出租人所提供了与案涉物业其他承租人签订的《租赁合同》，其中约定“月租金220000元、每满三年递增10%”，该租金标准远远高于案涉租赁合同所约定的月租金47500元。因此，在二审阶段，二审法院认为若直接以双方合同约定的租金标准计算占有使用费，的确有违公平合理原则。

本案中，一审法院已根据当事人的申请委托具有资质的价格评估公司对涉案物业租赁期间的租金总额作出评估，该评估结论客观、公正并能合理反映案涉房屋的市场租金价值标准，故二审法院确定以该评估价格作为计算承租人应付占有使用费的认定标准。

2、根据租金标准，结合使用情况、占用原因、双方过错综合判断占有使用费

还有部分案例的判决中提到，法官在确认场地占用费的计算标准时还应该结合场地的实际使用情况、被告占用场地的原因、造成合同被解除的双方的过错程度等因素来综合判断。

如广州市**纸业有限公司与刘*明房屋租赁合同纠纷一案【案号(2020)粤0114民初7853号】中，法院认为本案的争议焦点是合同被确认无效后原告向被告主张场地占用费能否得到支持和获得支持应如何计算。对此问题，法院主要参考了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

原告主张以合同约定的租金标准3000元计付场地占用使用费虽然符合上述法律规定，但在合同无效的情况下，按照《中华人民共和国合同法》（该案纠纷产生于《民法典》生效以前，故依据法律为《合同法》）第五十八条的规定，此时原告所主张的场地占有使用费，实际上是要求被告返还因合同无效取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付租金。在涉案租赁物已没有继续经营的情况下，法院认为该场地占用费的支付标准并不能简单以合同约定的租金标准确定，而应该结合场地的实际使用情况、被告占用场地的原因、造成合同无效双方的过错程度等因素来确定。

（二）分析结论

综上所述，法院并非一定参照合同约定的租金标准来确认租赁期间的占有使用费的标准。为了尽可能维护我方当事人的利益，我们立刻收集整理了案涉商铺周边商铺的租金情况，并制作对比表格强调我方当事人收取的租金金额与周边商铺的平均租金金额之间的差距，以此证明承租方实际支付的占用费过低，与同时期的市场租赁价格不相符。从而主张由法院主持对案涉商铺进行价格评估，并以评估价格作为承租人租赁期间内应付未付的占有使用费的计算标准。通过这种方式以期尽可能提升承租人的赔偿金额，维护出租人的合法权益。

三、结语

在疫情冲击与经济波动的双重压力下，商铺租赁合同纠纷的复杂性日益凸显。尤其在承租人违约时，其以可能以各种方式减少应付费用，在本案中，若案涉合同被认定无效，如何合理主张租赁期间内应付未付的占有使用费，就成为了出租人维护权益的关键议题。对于出租人而言，合同订立时应尽可能细化违约责任条款，明确免租期与合同期限、合同效力的关联性；纠纷发生后，需及时固定承租人违约、造成损失的证据，并借助专业评估增强主张的说服力。未来，随着租赁市场环境的变化，此类争议的裁判标准或将进一步明晰，但立足合同约定、强化证据链仍是维权的核心路径。

【本文作者】

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